Рынок жилья США рушится. Но пузырь всё ещё огромен.

Американский аналитик Вольф Рихтер пишет сегодня, что "снижение цен на жилье превратилось в непрекращающийся барабанный бой."

27 декабря был опубликован индекс цен на жилье Кейса-Шиллера S&P CoreLogic за «октябрь». Временные рамки: трехмесячное скользящее среднее закрытых продаж домов, которые были зарегистрированы в публичных отчетах в августе, сентябре и октябре; это сделки, которые в основном были заключены в период с июля по сентябрь.

С тех пор цены на жилье по всей стране упали еще больше, как мы знаем из различных индексов медианных цен ; например, в городе Сан-Франциско средняя цена на жилье сейчас упала на 27% по сравнению с апрельским пиком .

Индекс Кейса-Шиллера — охватывает 20 мегаполисов и является более надежным индикатором, чем иногда сумасшедшие индексы медианных цен, которые могут сильно искажаться из-за изменения состава продаваемых домов. Но индекс Кейса-Шиллера отстает на несколько месяцев.

В месячном исчислении цены на жилье снова упали во всех 20 мегаполисах США, включенных в индекс Кейса-Шиллера. В годовом исчислении рост цен еще больше сократился, при этом индекс кондоминиумов для Сан-Франциско теперь отрицательный; и индекс цен на жилье практически не изменился.

Самые большие месячные падения сегодняшнего «октябрьского» индекса произошли в:

Даллас: -2,1%
Лас-Вегас: -1,8%
Сан-Франциско: -1,7%
Феникс: -1,6%
Денвер: -1,1%
Сиэтл: -1,0%
Бостон: -1,0%Майами: -1,0%

Из различных пиков с мая по июль, цены на жилье больше всего упали в:

Район залива Сан-Франциско: -13,0%
Метро Сиэтла: -12,2%
Метро Сан-Диего: -8,5%
Метро Денвера: -6,7%
Метро Лос-Анджелеса: -6,6%
Метро Феникса: -5,9%
Метро Далласа: -5,6%
Метро Лас-Вегаса: -5,2%.

В районе залива Сан-Франциско цены на жилье упали на 1,7% в «октябре» (трехмесячное скользящее среднее продаж, которые были зарегистрированы в августе, сентябре и октябре), и теперь они снизились на 13,0% по сравнению с пиковым значением в октябре. 

Это падение проходит быстрее, чем рост: за пять месяцев после пика индекс упал на 51,4 пункта. За пять месяцев до пика он вырос на 48,6 пункта.

Пять месячных падений с пика почти свели на нет годовой прирост (+0,6%). Индекс Кейса-Шиллера для квартир в районе залива Сан-Франциско уже снизился на 1,3% по сравнению с прошлым годом.

Индекс «Сан-Франциско» охватывает пять округов области залива Сан-Франциско, состоящей из девяти округов: Сан-Франциско, часть Силиконовой долины, часть Восточного залива и часть Северного залива.

В Сиэтле цены на жилье упали на 1,0% в октябре по сравнению с сентябрем и сейчас снизились на 12,2% по сравнению с пиковым значением в мае.

За пять месяцев после пика индекс упал на 50,4 пункта. За пять месяцев до пика он вырос на 55,9 пункта.

Эти пять месяцев падения цен сократили годовой прирост до 4,5%.

Сан-Диего:

Месяц за месяцем: -0,7%.
С пика в мае: -8,5%.
Год к году: +7,5%.
Снижение за пять месяцев с пика в мае: -36,5 балла
Рост за пять месяцев до пика в мае: 53,4 пункта.

Денвер:

Месяц за месяцем: -1,1%.
С пика в мае: -6,7%.
Год к году: +7,9%.
Снижение за пять месяцев с пика в мае: -22,2 балла.
Рост за пять месяцев до пика в мае: +39,3 пункта.

Лос-Анджелес:

Месяц за месяцем: -0,6%.
С пика в мае: -6,6%.
Год к году: +6,6%.
Снижение за пять месяцев с пика в мае: -27,8 балла.
Рост за пять месяцев до пика в мае: 44,3 балла.

Произошла Смена лидерства среди самых больших пузырей на рынке жилья. Для Лос-Анджелеса текущее значение индекса 395 означает, что цены на жилье выросли на 295% с января 2000 года, когда индекс был установлен на уровне 100. Судя по увеличению с 2000 года, Лос-Анджелес был самым роскошным пузырем жилья в Америке до Февраль 2022 года, когда его обошёл Сан-Диего.

Но оба они были обойдены Майами в августе 2022 года, поскольку цены в Лос-Анджелесе и Сан-Диего падали, а цены в Майами только начали падать. Таким образом, Майами стал самым большим жилищным пузырем в Америке, где цены по-прежнему выросли на 301% по сравнению с январем 2000 года. 

Методология индекса Кейса-Шиллера: индекс использует метод «пар продаж», сравнивая продажи в текущем месяце с продажами того же дома ранее. Изменения цен в каждой паре продаж включаются в индекс для метро, ​​взвешиваются в зависимости от того, как давно произошла предыдущая продажа, и вносятся поправки на улучшения дома и другие факторы.

Феникс:

Месяц за месяцем: -1,6%.
С пика в июне: -5,9%.
Год к году: +9,6%
Снижение за четыре месяца по сравнению с пиковым значением в июне: -20,4 балла.
Рост за четыре месяца до пика в июне: +29,2 пункта.

Даллас:

Месяц за месяцем: -2,1%.
С пика в июне: -5,6%.
Год к году: +13,5%
Снижение за четыре месяца по сравнению с пиковым значением в июне: -10,3 балла.
Рост за четыре месяца до пика в июне: +36,3 пункта.

Лас-Вегас:

Месяц за месяцем: -1,8%.
С пика в июле: -5,4%.
Год к году: +9,4%
Снижение за три месяца от пика в июле: -16,3 балла
Рост за три месяца до пика в июле: +17,0 пункта.

Портленд:

Месяц за месяцем: -0,9%.
С пика в мае: -5,2%.
Год к году: +5,4%.
Снижение за пять месяцев с пика в мае: -17,7 балла.
Рост за пять месяцев до пика в мае: +30,4 пункта.

Бостон:

Месяц за месяцем: -1,0%.
С пика в июне: -4,0%.
Год к году: +7,6%
Снижение за четыре месяца по сравнению с пиковым значением в июне: -12,5 балла.
Рост за четыре месяца до пика в июне: +24,2 пункта.

Вашингтон, округ Колумбия :

Месяц за месяцем: -0,5%.
С пика в июне: -3,6%.
Год за годом: +6,0%
Снижение за четыре месяца по сравнению с пиковым значением в июне: -11,3 балла.
Рост за четыре месяца до пика в июне: +17,5 пункта.

Тампа:

Месяц за месяцем: -0,8%.
С пика в июле: -2,1%
Год за годом: +20,5%
Снижение за три месяца от пика в июле: -8,0 балла
Рост за три месяца до пика в июле: +29,3 пункта.

Майами:

Месяц за месяцем: -1,0%.
С пика в июле: -2,1%
Год к году: +21,0%
Снижение за три месяца от пика в июле: -8,6 балла
Рост за три месяца до пика в июле: +32,7 пункта.

Нью-Йорк:

Месяц за месяцем: -0,2%.
С пика в июле: -1,5%
Год к году: +9,3%
Снижение за три месяца от пика в июле: -4,1 балла
Рост за три месяца до пика в июле: +12,0 пункта.

В нью-йоркске инфляция цен на жилье с 2000 года составила 172%, исходя из сегодняшнего значения индекса Кейса-Шиллера, равного 273. Это делает его задним фонарем самых великолепных жилищных пузырей.

В оставшихся шести городах из 20 городов индекса Кейса-Шиллера инфляция цен на жилье была меньше, и они не подходят для этого списка. Но они также испытали ежемесячное снижение «октябрьского» индекса после снижения в сентябре: Чикаго (-0,5%), Шарлотта (-0,9%), Миннеаполис (-0,7%), Атланта (-0,8), Детройт. (-0,9%) и Кливленд (-1,0%).