Банкстеры идут лесом.

Замечание по ходу, для разминки:

30-35Кр/мм за объект ЖН стоимостью 7Мр - это 4,8-6%гг. Так что пусть москвичи не плачутся, с доходностями у них всё в порядке. Как нами (Zhogl und Jogl) указывалось в предыдущем исследовании, в международной практике типичны доходности по ЖН (жилой недвижимости) в 3-5%.

Ну ладно, расходы по оформлению, по мебелизации и пр. - ну уж никак не ниже 4-5%гг всё равно. Не прибедняйтесь.

Вывод 1.

Банкстеры оказались не просто жадными, а очень жадными. Они не только не оставляют покупателю/хозяину ЖН профита, более того, они заставляют его еще и приплачивать от себя сверх того дохода, который приносит ЖН.

Так что схема, распиаренная Кийосаки и Мрочковским, с перекрытием ипотеки арендой - отношения к реальности не имеет. Она срабатывает исключительно и только при поиске и нахождении существенно недооцененных объектов ЖН. Но, блин, на таких объектах сработает любая схема! "Доходность закладывается в момент покупки"ц; всё остальное - обертка.

Вывод 2.

Вывод простой: нефиг думать о квартире, думать надо о деньгах. До тех пор, пока на руках нет 50% цены на 1й взнос. Иначе - пожизненное рабство у банкстеров.

Кстати, добровольное самостоятельное обращение в рабство себя и своей семьи - явление стародавнее. Добровольная сдача крестьянина в крепостные в средние века - явление частое  и массовое, крестьяне просто-напросто получали т.о. физическую защиту у феодала, а в голодный год - и кусок хлеба. Свободный крестьянин кормил и защищал себя и свою семью сам. Только в наше время ипотечник продает себя банкстерам за жилье. Но это так, исторический экскурс.

Мы начинаем понимать, почему 70% населения Европы живет в съемном жилье? Ну и, соответственно, почему зарплаты в РФ нельзя напрямую сравнивать с зарплатами на Западе?

Вывод 3.

Логика с железной беспощадностью приводит в необходимости отказа от типовой схемы: купить квартиру и всю жизнь ишачить на банк. Взамен могут быть предложены 3 другие схемы:

1. жить где попало и медленно строить. В данном случае "медленно строить" означает прямо инвестировать свободные деньги в строительство непосредственно для /под себя. Очень старая, прямо-таки старинная схема. Работает отлично, но, увы, в мегаполисах трудноприменимая.

2. жить на съемном и копить на БОЛЬШОЙ первый взнос, или на ВСЮ покупку сразу. Увы, копить придется долго, дети родятся еще на съемных хатах. Увы, далеко не для всех такая схема доступна просто по устройству их мозгов. Копить и удерживать накопленное способны далеко не все.

3. покупать сначала маленькое, подкапливать, докупать побольше и получше, и так до тех пор, пока.... Тоже старая схема, широко применялась в крупных советских городах лицами, имевшими нетрудовые доходы. Так же вполне себе рабочая схема. Начать можно и с комнаты в общежитии, ну а далее - как крутиться будешь. Схема не требует большой  способности к накоплению и удержанию, но требует способности к "крутиться".

Мать всех выводов.

Собственно, супервыводов два.

1. В моем разумении, если вы прибегаете к заемному капиталу, то вы не инвестор, а бизнесмен. В моем разумении инвестор - это тот, кто а)пристраивает свободные деньги и б)мыслит не доходностью одной конкретной операции, а доходностью источника ПОСТОЯННОГО дохода.

Ситуация, когда рента неспособна перекрыть ипотеку. т.е. проценты по заемному капиталу оказываются больше доходности бизнеса - начисто убивают бизнес, который у нас называется "инвестиции в недвижимость"(по недоразумению).

Отсюда неизбежно: покупка доходной ЖН (не для собственного проживания, а именно для получения рентного дохода) - привилегия для богатых. Т.е. для тех, у кого есть существенные "ненужные" деньги. Для всех остальных - ипотечное рабство. Ну, или свобода на съемной хате.

2. Право на "свое" надо заслужить и доказать. Конкретно - надо предъявить на своем банковском счете сумму, которая позволит купить "своё" без ипотечного рабства. Впрочем, это право передается по наследству. Вы можете получить жилье от родителей, вы можете передать жилье детям. Но весьма многим - придется доказывать самостоятельно.

Доказание сего требует времени - многих лет. А жить где-то надо. Отсюда -рынок рентной ЖН под длительную сдачу -вечен.

Большевики перед уходом сделали огромный подарок всему народу, до сих пор полностью неоцененный: все мы вдруг стали владельцами ЖН (я абсолютно серьезен). Но уравниловка нежизнеспособна, и в этой области тоже. Процессы в недвижимости - всё-таки, двигаются, просто очень медленно. И, в конце концов, общество сепарируется на класс арендаторов и класс арендодателей. В точности, как в Средневековье. но там разделение шло по признаку кто дает в аренду землю и кто эту землю в аренду получает.