Смотреть и не видеть.
Смотрим представленные графики цен на недвигу в Нерезиновке (кстати, это графики жилой недвижимости - просто для уточнения).
Рубли. С 20000 по 2020 - рост метра с с 20Кр до 180Кр , в 9 раз, на 800% Делим на 20 лет, получаем 40% годовых. Не запредельно ли? Даже если располовинить - учитываем 2014 - получаем всё равно аховые 20% годовых. Запредельность сохраняется.
Ладно, давайте считать в твердой валюте.
Доллары. С 2000 по 2020 - рост метра с 700 до 2500, в 3,5 раза, на 250%. Делим на 20 лет, получаем 12,5% годовых.
Это - без учета 2-4% за аренду. Будем считать, что аренда просто перекрывает расходы по содержанию и ремонту.
А теперь покажите мне биржевой актив, любой, который даст 20% годовых в рублях или 12,5% в долларах на протяжении 20 лет.
Для расширения сознания - СнПи: апрель 2000 = 1500, август 2020 = 3.600, в 2,4 раза, на 140%. Жидковато. 7% годовых. Я вам за 30 мин найду с десяток эмитентов облигаций, существовавших уже в 2000 и дающих 7 и более% в год - это так, к слову. А если вспомнить, что ЕТФы дают чуть меньше биржевых индексов, за которыми следуют - ну, вы поняли.
Выводы каждые сделает сам.
ПС. Правительство НЕ СПАСАЕТ девелоперов. Правительство использует строительную индустрию как заводную ручку для раскрутки всей экономики. Это немного разные вещи, не правда ли?
19:07
3938
- ВКонтакте
- РћРТвЂВВВВВВВВнокласснРСвЂВВВВВВВВРєРСвЂВВВВВВВВ
- Viber
- Telegram
+5
Я, кстати, не посчитал реинвест 2-3-4% с арендаторов. А если напрягаться, то можно выжать и 5-7%, на посутлочной — до 10%.
А покупатели есть? Сколько ждать?
Не будет ли (если что) проблем с ипотечниками?
На бирже всё немного быстрее, проще и иногда предсказуемее на мой взгляд.
Поэтому предлагаю рассматривать недвигу на горизонтах не менее 10-12т лет и при условии, что это не единственное5 жилье. И необходимости в быстром выходе из позиции не потребуется.
Сейчас ипотека там под 2-3%, но дом такого же класса и таких же сквэр-фитов — под 1Мбакс.
Это при том, что количество ВВП на 1у американскую душу уменьшилось, а население увеличилось в основном за счет иммигрантов из Мексики.
А теперь про биржевой актив.
В январе 2000 года Газпром стоил 8,02 руб. Сегодня 174 руб. Итого рост за 20 лет — 21,7 раз. или 2070%
Можно ещё не один актив перечислить.
А так — да. Особенно — в недвиге, где на каждый объект — масса поправок.
А вообще-то в 2007-2008 ГП болтался в диапазоне 236-360.
По идее стоимость недвиги должна коррелировать с графиком РТС. И если впереди действительно очередной сырьевой цикл — то выводы сами.
Теперь не стоит ввязываться.
ПМСМ — аптренд уже в ходу, но еще до середины не дошел.
И тут уж бОльшее значение имеет конкретная ситуация с конкретным объектом, а не общая экономическая и торговая ситуация.
Год назад, да еще полгода назад, буквально все твердили — «да кому она нужна, эта недвига» — вот тогда-то и надо было брать. Но пойти против толпы — это не всякий сообразит и сможет.