Смотреть и не видеть.
Смотрим представленные графики цен на недвигу в Нерезиновке (кстати, это графики жилой недвижимости - просто для уточнения).
Рубли. С 20000 по 2020 - рост метра с с 20Кр до 180Кр , в 9 раз, на 800% Делим на 20 лет, получаем 40% годовых. Не запредельно ли? Даже если располовинить - учитываем 2014 - получаем всё равно аховые 20% годовых. Запредельность сохраняется.
Ладно, давайте считать в твердой валюте.
Доллары. С 2000 по 2020 - рост метра с 700 до 2500, в 3,5 раза, на 250%. Делим на 20 лет, получаем 12,5% годовых.
Это - без учета 2-4% за аренду. Будем считать, что аренда просто перекрывает расходы по содержанию и ремонту.
А теперь покажите мне биржевой актив, любой, который даст 20% годовых в рублях или 12,5% в долларах на протяжении 20 лет.
Для расширения сознания - СнПи: апрель 2000 = 1500, август 2020 = 3.600, в 2,4 раза, на 140%. Жидковато. 7% годовых. Я вам за 30 мин найду с десяток эмитентов облигаций, существовавших уже в 2000 и дающих 7 и более% в год - это так, к слову. А если вспомнить, что ЕТФы дают чуть меньше биржевых индексов, за которыми следуют - ну, вы поняли.
Выводы каждые сделает сам.
ПС. Правительство НЕ СПАСАЕТ девелоперов. Правительство использует строительную индустрию как заводную ручку для раскрутки всей экономики. Это немного разные вещи, не правда ли?
Я, кстати, не посчитал реинвест 2-3-4% с арендаторов. А если напрягаться, то можно выжать и 5-7%, на посутлочной — до 10%.
А покупатели есть? Сколько ждать?
Не будет ли (если что) проблем с ипотечниками?
На бирже всё немного быстрее, проще и иногда предсказуемее на мой взгляд.
Поэтому предлагаю рассматривать недвигу на горизонтах не менее 10-12т лет и при условии, что это не единственное5 жилье. И необходимости в быстром выходе из позиции не потребуется.
Сейчас ипотека там под 2-3%, но дом такого же класса и таких же сквэр-фитов — под 1Мбакс.
Это при том, что количество ВВП на 1у американскую душу уменьшилось, а население увеличилось в основном за счет иммигрантов из Мексики.
А теперь про биржевой актив.
В январе 2000 года Газпром стоил 8,02 руб. Сегодня 174 руб. Итого рост за 20 лет — 21,7 раз. или 2070%
Можно ещё не один актив перечислить.
А так — да. Особенно — в недвиге, где на каждый объект — масса поправок.
А вообще-то в 2007-2008 ГП болтался в диапазоне 236-360.
По идее стоимость недвиги должна коррелировать с графиком РТС. И если впереди действительно очередной сырьевой цикл — то выводы сами.
Теперь не стоит ввязываться.
ПМСМ — аптренд уже в ходу, но еще до середины не дошел.
И тут уж бОльшее значение имеет конкретная ситуация с конкретным объектом, а не общая экономическая и торговая ситуация.
Год назад, да еще полгода назад, буквально все твердили — «да кому она нужна, эта недвига» — вот тогда-то и надо было брать. Но пойти против толпы — это не всякий сообразит и сможет.