Финансовая беспонтовость жилой недвиги.

Видос Георгия "Урагана" Дзагурова тут больше для иллюстрации, я показываю, что цифры доходности взяты мною не с потолка. И что мнение о беспонтовости покупки жилой недвиги весьма распространено. Видосы такого посыла можно найти практически у всех видосмахеров, вкл Евгения Черных (к примеру).

Желаю высказать свое мнение.

Мой принцип состоит в том, что если толпа хайпует и дружно прёт в одну сторону - то это подозрительно. Тесла-вариант. Надо сесть в позу лотоса, левой рукой чесать затылок, правой ковыряться в левой ноздре. И ждать озарения.

Сначала о доходности жилнедвиги. Тут много разных методик; сколько хозяев, столько и методик. Мы с вами, однако, примем стандартную биржевую методу: доху считать от текущей (на данный момент) цены объекта, минус текущие расходы, с учетом курсового роста и с учетом рисковости инвеста.

Г."У".Д. указывает 3% годовых (по текущей цене! что методологически верно). Минус то, минус сё, хозяин объекта имеет около 2,5%. что, по моему мнению, неплохо. По опыту людей, заслуживающих доверия - 3-4% годовых. Что СОВПАДАЕТ с указаниями Г."У".Д. (почему совпадает - чуть ниже). Видосы по испанской недвиге, от двух разных видосмахеров, указывают на 3-5%, но в этом случае, частично, идет речь и о сдаче вкороткую. Что тоже СОВПАДАЕТ с имеющейся русской инфой. Итого: принимаем доходность жилнедвиги за 3-3,5% годовых от текущей цены. Понятно, что в среднем за пятилетку. Вот прямо сейчас, например, мы переживаем момент, когда аренда падает а цена объектов растет. Но и год нынче нестандартный, нэ?

Почему 2,5% от Г."У".Д. совпадает с моими 3,5%? Потому, что мы о разных секторах жилнедвиги. Я о массовом сегменте, с небогатыми клиентами. Он - о дорогом секторе для богатых. Торговать пирожками на вокзале доходнее, чем заказными свадебными и юбилейными тортами, это - аксиома со времен Генри Iго Форда. Кроме того, он - профи, и неудивительно, что он сдвинул доходность в свою сторону. На рынке арендной недвиги полным-полно хозяев, которые готовы сдавать и чуть дешевле, но с определенными сопровождающими условиями; не все хозяева хорошо знают текущие цены, не все умеют торговаться. Практически поголовно хозяева-сдавальщики весьма приблизительно знают текущую цену своих объектов. Ну, в общем, вы поняли.

Обычно доходность ЖН сравнивают с ОФЗ. Почему? А просто потому, что в голове сравнивальщиков надежность вложения примерно/практически одинакова. и приходят к неутешительным выводам. Да, действительно, ЖН-3,5% и ОФЗ-5-5,5% (прямо сейчас) сильно не в пользу ЖН. В отличие от облигации ЖН реагирует на инфляцию и на экономический рост (и, увы, на экономический упадок). То есть абсолютная доходность (в тугриках) изменяется, и изменяется "тело", т.е. цена объекта. Это принципиально иной актив, впрямую сравнивать его с облигациями нельзя.

По финансовым свойствам ЖН гораздо ближе к акциям; и акции с дохой в 3-4% существуют, и немало. И их берут. Почему? Потому, что курсовой рост. Причем низкой доходностью характеризуются как раз акции с высокой надежностью и с ожидаемым существенным ростом. Т.е. весьма хорошие акции. Инвесторы мирятся с низкой дохой ради уверенности в завтрашнем дне.

Но и сравнивать ЖН с акциями тоже совсем уж впрямую нельзя. Во 1х по размаху курсовых колебаний ЖН несравнимо стабильнее акций (очень похожа на облигации, даже еще медленнее). Во 2х - каждый отдельно взятый объект ЖН - это отдельное, ОТДЕЛЬНОЕ,  предприятие по предоставлению услуг проживания, и вы - его директор. Акционер-минор - вообще никто в плане управления его акционерной собственностью. Кинуть акционера-минора - ЛЕХКО. Совершенно законно существуют и СПО, и уменьшение/прекращение дивидендов, и принудительный выкуп акций у миноров.

Чтобы ЖН существенно подешевела, и/или чтобы она не могла приносить вообще никаких доходов - это должна сложиться уж совсем тяжелая ситуация (г.Воркута, г.Шахты). Если подходить к ЖН осознано и со знанием арифметики, то вполне возможно додавить доху и до 4% - и это я не о посуточной сдаче.

Кроме того, многие считают, что квартира в которой живете сами - дохода не приносит. Ну это уж совсем откровенные глупости. Вы, блин, НЕ ПЛАТИТЕ за жилье. Т.е. фактически вы платите аренду самому себе. А это совсем другой коленкор. Рискну утверждать, что если вы живете в своей собственной квартире, то эта квартира приносит вам не менее 4% годовых. Просто потому, что вы относитесь к ней бережнее, реже делаете ремонт, если ремонт - то именно такой, какой хотите лично вы и др. За эксплуатацию мебели - всё понимаете сами. Это очень выгодно: платить самому себе.

Всем учители жизни/рассуждальщики о невыгодности покупки исходят АВТОМАТИЧЕСКИ из предпосылки о покупке в ипотеку. Да, действительно, если сравнивать с невидимой арендоплатой самому себе с тем, что вы платите банку за кредит - да, крайне невыгодно. Банк забирает всю выгоду и еще  сверх того. Вот в этом с реалти-хейтерами я согласен. Полностью. Нот это - не есть проблема ЖН. Это - проблема ваших финансов. Ну нет у вас на руках столько, чтобы заплатить без "помощи" банкстеров! Не надо путать финансовые свойства ЖН с финансовыми свойствами своего кармана.

Кстати, вот вам пример, когда "бедный платит трижды"(жадный платит дважды, а бедный - трижды. Расширение Zhogl und Jogl). Нет денег купить жилье (сразу целиком и одномоментно)? Плати, плати и плати.

Вывод простой. Не можешь купить без ипотеки? Живи на съемной, и упорно копи/зарабатывай/делай деньги для покупки своего жилья. Можешь и в биржу инвестировать, и во что-нибудь еще  инвестировать, но с прицелом именно на покупку своего жилья. Или, если есть доступ к земле - стройся сам. Я - строился, смею заверить, что доходность строительства (самому и для себя) мало уступает войне, проституции и наркоторговле.

......................................................................

Так, парни и девчата. Я тут вас развлекал, накатал почти 1000 знаков. Скиньтесь лайками, вам бесплатно, а мне приятно.