А есть ли пузырь в недвиге?

Рискну высказать сомнения.

Господствующее мнение о подскоке цен на недвижимость базируется на трёх основаниях: 1) на истерике, 2)статистике банков по потеке и 3)статистике застройщиков о продажах.

Но все три пункта имеют отношение только к вновь построенному. Что, собственно, и было изначально определено при введении льготной ипотеки. При этом как-то подразумевалось, предполагалось и ожидалось, что рост в первичке потянет за собой вторичку. Ну просто по аналогии.

По моим наблюдениям - этого не произошло. Первоначально, действительно, на вторичке исчезли из продажи дешевые лоты. Но сейчас - появились вновь, причем я вижу во многих случаях те же самые предложения, и - !!! - с такой же, или более низкой ценой.

Вероятно (лично я практически уверен), что льготная ипотека, примененная секторально, вызвала, просто-напросто, перелив спроса и его денег со вторички на первичку. Да, в общем и целом, прилив денег на стройку в целом произошел - благодаря снижению порога входа. Но в большей степени произошел перелив из сектора в сектор.

Кроме того, сплошь и рядом финансирование покупки на первичке происходит за счет продажи старого жилья, т.е. рост спроса на новое привел (должен был привести как минимум) к росту предложения на вторичке.

Происходящее прямо сейчас является не столько пузырением, но и (как бы не больше) сепарацией сегментов рынка недвижимости.

Какое это имеет значение?

Богатые станут еще богаче (ну как всегда и везде).

Условно-бедные, т.е. контингент покупцов, чувствительный к порогу входа, продает старое жилье по неподнявшимся, а то и по понизившимся ценам - и уходит в новое (по ценам поднявшимся). А старое жилье, блин, ценно не только метражом, но и локацией! Оно, как правило, ближе к центру кишлака, ближе к сельсовету, школе и клубу. Старье, как правило, представляет собой маленькие по метражу объекты. То есть - идеальный вариант для рентной недвиги. Единственный недостаток - нераспространение льготной ипотеки на вторичку сохранило в этом секторе прежний порог входа, а просадка в экономике даже уменьшило количество покупателей, способных этот порог преодолеть. Покупцы из богатеньких - менее чувствительны к порогу входа, зато они очень чувствительны к угрозе инфляции, маячащей на горизонте; они повышено мотивированны к покупкам. Но, поскольку у них жилищный вопрос, как правило, уже решен - они будут брать, как раз, с прицелом на "под-сдачу". Пасьянс сложился.

Нелишне вспомнить, что уханька породила не только локауты. Она породила и повышенную смертность среди стариков. В околонаучной среде много болтовни о том, что общая смертность не выросла. При этом приводятся вполне официальные данные. Но никто, почему-то, не хочет рассмотреть смертность секторально. Просто-напросто повышение смертности среди стариков скомпенсировано снижением смертности среди молодежи и средних возрастов - они сидят запертые по домам, не режут друг другу глотки в подзаборных драках, не ломают себе шеи на авто и мото, не обнюхиваются "солью" на дискотеках. Почившие бабуськи и дедуськи, как правило, владельцы жилья. Старенького, маленького, неухоженного ("на наш век хватит"). Отсюда - складывается пул наследственной жилой недвижимости, который частично скоро будет выставлен на продажу,  а частично - на сдачу. Сейчас этот пул еще только формируется, по закону войти в наследство раньше 6 месяцев нельзя. Будут и лентяи-бездельники, которые будут входить в наследство и год и два. Так что когда пандемия уже закончится -  влиять на рынок она еще будет.

Так что в ближайшие несколько лет нас ждет появление на рынке аренды жилья увеличенного предложения с пониженной ставкой. Но еще через несколько лет окажется "внезапно", что лучшая недвижимость - у богатеньких буратин, а трудовой народ - в бетонных коробках на окраинах. Но, впрочем, как всегда.

А лопнет ли пузырь? А чему лопаться-то? Он есть, этот пузырь? Ну разве маленький, такой, аккуратненький.