Аномалия

Ставрополь - 450.000 населения, столица княжества с населением 2,8млн. Денег, реального производства и образования безусловно больше, в разы,чем в Пятигорске и Черкесске. Цены жилнедвиги (ЖН) едва-едва доползли до 40Кр/м2, и сейчас еще можно найти за 37-36/м.

Пятигорск - 140.000, уездный город Ставропольского княжества. Курорт. Есть и деньги, и торговля, и образование, хотя, конечно, существенно отстает от столицы (Ставрополя). Стоимость ЖН сейчас чуть снизилась от 55/м. Пандемия, курорт в блокаде, поэтому стало меньше денег.

Черкесск - 125.000, когда-то - уездный городок Ставропольского княжества, сейчас - столица самостоятельного ханства. Во всем ханстве - ВО ВСЕМ - населения меньше, чем в одном отдельно взятом Ставрополе. Есть какие-то деньги, какое-то производство, какая-то учеба, но не сравнить со Ставрополем и даже с Пятигорском. ЖН медленно, но неуклонно ползет вверх, уже перевалила за 50/м, уже практически сравнявшись с Пятигорском.

Самый маленький из трех и наименее значимый в плане финансов и экономики может оказаться самым дорогим в плане жилья.

Аномалия.

Объяснение представляется одно-единственное: географическое.

Черкесск: 125тыс джигитов живут на 66км2. Пятигорск: 140тыс курортников - на 97км2. Ставрополь с 450тыс аграриев и ученых раскинулся на 244км2. Разница в плотности населения видна без калькулятора (хотя и невелика).

При этом Ставрополь замостил жильем практически всю территорию города, и нет никаких естественных препятствий к росту города. Пятигорску тоже есть куда расти, хотя и ограничено, и еще - значительную часть т.н. территории города занимают горы (Машук и Горячая). А Черкесску очень трудно расти, почти некуда, по естественно-топографическим причинам.

Еще в середине 90гг цена ЖН в Черкесске была в 2 раза ниже, чем в Ставрополе и почти в 2 раза ниже, чем в Пятигорске. В Пятигорске тогда ЖН стоила чуть меньше, чем в Ставрополе. Но за четверть века Черкесск, не имея на то никаких финансово-экономических предпосылок догнал и перегнал Ставрополь. И Пятигорск перегнал Ставрополь, тоже не имея на это финансово-экономических причин и оснований. При этом размеры Черкесска почти не изменились, а Ставрополь стал больше раза в два по площади.

Так что далеко не все определяется презренным металлом. Иногда имеет значение и география.

Москва:"Численность населения города по данным составляет 12 678 079 чел. (2020) — 4950,44 чел./км² (2020).". Рискну предположить, что в данной цитате речь идет о городе внутри МКАДа. Интересно знаете что? Плотность населения в Москве примерно в 3 раза выше, чем в означенных городах - и цены на ЖН выше в той же пропорции!

Вывод простой.

Прогностически в плане роста цены на недвигу оказывается важна степень физической стесненности города. Если территориии для роста недостаточно - то цена квадрата будет расти ускоренно. Сразу же можно указать на Сочи: город тесно ужат между горой и водой. Особо некуда расти и вдоль побережья. Аналогично Черкесску прижаты к реке и вынуждены тянуться вдоль нее города Поволжья.

В общем, для оценки перспектив инвеста в недвигу надо, помимо прочего, смотреть на физическую карту местности. И не рассчитывать на особый успех, если нет стесняющих географических факторов.

По поводу Москвы сказать ничего не могу, но рискну предположить, что город стеснен болотами, и, по большому счету ему особо некуда расти, кроме как на юго-запад.

P.S.

Если быть уж совсем уж оголтелым финансистом, то несложно измыслить зависимость цены жилья от плотности денег на данной территории: количества тугриков на одной квадратной миле. Не исключено, что такая зависимость может оказаться квадратичной.

Красивая, конечно, гипотеза, но оторванная от практики. Если площадь конкретного кишлака измерить несложно, то количество реальных денег в нем и скорость оборота - крайне проблематично.

Однако хочу обратить внимание на следующее.

Сравниваем Черкесск и Москву. На душу населения в Москве тугриков больше раза в два, плотность населения выше в три раза. Резонно предположить, что концентрация таньга на квадратную версту в Нерезиновке выше в 6 раз, чем в бывш. станице Баталпашинской. Но разница в цене квадрата - в три раза! Что совпадает с разницей плотности населения и не совпадает с разницей плотностей финансов.