Рынок недвижимости: что происходит сейчас

Ещё не так давно сектор недвижимости представлял собой тихо затухающую, ничем не примечательную отрасль. С 2014 по 2019 год стагнировал как спрос, так и предложение, а государство не проявляло особого интереса к сектору.

Однако всего за два года мы пришли к точке, в которой находимся сейчас: с задранными до потолка ценами на квартиры и острым дефицитом предложения.

Как так получилось? Мы видим следующие факторы:

1. Дешевая ипотека. В 2020 году процентная ставка по ипотеке падала как из-за снижения ключевой ставки ЦБ, так и из-за обилия льготных программ (льготная, семейная, сельская, дальневосточная ипотека). Это привело к снижению средневзвешенной ставки по ипотеке с 8.3% до 5,8% в декабре 2020 года. Удешевление ипотеки повысило доступность квартир, что привело к росту спроса и, как следствие, росту цен.

2. Кризисные настроения. На фоне пандемии население ожидало кризиса и высокой инфляции. Для большинства людей “припарковать деньги в бетоне” выглядит одним из самых надежных способов вложения денег при растущих ценах. При этом покупка недвижимости становится уже не только способом улучшить жилищные условия, но и активом для инвестирования - многие брали кредиты для оплаты первого взноса по ипотеке, потому что “недвижимость только дорожает, а квартиру можно сдавать и получать стабильный доход”. Таким образом ожидание роста цен к этому росту и приводит - застройщики видят повышенный спрос и отвечают повышением цены.

3. Дефицит недвижимости. И предложение и спрос на рынке недвижимости снижались почти синхронно последние 5 лет. Однако в 2020 году, когда спрос резко вырос, оказалось, что текущих объемов строительства недостаточно для удовлетворения спроса - квартиры в популярных жилых комплексах полностью раскупались еще на этапе строительства и даже рост цен не сильно препятствовал этому процессу. 2020 год развернул тренд на снижение объемов строительства и у застройщиков значительно выросло количество объектов с вводом в 2023-2025 годах.

4. Рост себестоимости строительства. Не весь рост цен на недвижимость оседает в виде сверхприбыли застройщиков. За последние полтора года существенно подорожали сталь, бетон и прочее строительное “сырье”. Вместе с этим дорожала импортная строительная техника, росли цены на земельные участки и на услуги подрядчиков.

Под влиянием этих факторов за 2020 год цены на квартиры в новостройках выросли от 10% в самых непривлекательных регионах до 30% во Владивостоке, Сочи и других очагах спроса. Московская недвижимость за это время подорожала на 10-20% в зависимости от ценового сегмента. Но что будет в обозримом будущем?

Факторы роста

1. Государственные программы. Строительство - важная для экономики сфера, поэтому государство любит всячески её поддерживать (субсидирование застройщиков, льготные программы, создание ДОМ.РФ). Одним из приоритетных национальных проектов является повышение объемов ввода жилья. Для достижения значительного роста гос. органы и банки придумывают новые механизмы привлечения покупателей и снижения себестоимости строительства. Сейчас разрабатываются проекты финансирования застройщиков через инфраструктурные облигации и упрощенная модель получения налогового вычета за покупку недвижимости, которые в дальнейшем будут дополняться новыми программами поддержки спроса.

2. Административный ресурс застройщиков. Сфера строительства тесно сопряжена с работой органов власти - переоформление земельного участка и получение всех разрешений, социальные обременения (постройка дорог, школ и дет. садов, передача квартир под реновацию) занимают существенный вес в сроках и бюджете строительства. Текущий административный ресурс большинства крупнейших застройщиков позволяет упрощать эти процессы и через связи влиять на принятие решений. Отчасти, именно желания застройщиков продолжают разгонять рынок в 2021 году.

3. Низкая обеспеченность жильём. В России на человека приходится менее 30 кв.м жилой недвижимости, в то время как развитые европейские страны находятся на уровне 40 кв.м., а США и Канада - 70 кв.м. Проникновение ипотеки в России еще меньше - 9.4% ВВП, против 40%+ в развитых странах, 64% в США. Несмотря на то, что в развитых странах доля частного сектора с большими площадями выше, в России остается существенный потенциал для увеличения строительства.

Факторы снижения

1. Удорожание ипотеки. Повышение ипотечных ставок приводит к уменьшению доступности жилья и снижению темпов продаж недвижимости.

2. Демографическая яма. Удивительно, но одно из ключевых событий, влияющих на продажи квартир завтра, случилось почти 80 лет назад. В 20 веке совпали две демографические ямы - внуки малочисленных рожденных в 40-х породили малочисленное поколение в 90-х. В 2020-2035 годах это поколение достигнет среднего возраста покупки квартиры, но удовлетворить предложение не сможет. Если в начале 2019 года численность населения от 25 до 45 лет составляла 45.3 млн. человек, то к 2030 году этот показатель падает до 35.4 млн., а к 2035 – 30.8 млн.

3. Отсутствие роста реальных доходов. Здесь логика предельно простая - если нет средств на покупку квартиры, то и купить ее не получится. Средний рост зарплат не догоняет рост цен (в том числе и на недвижимость), а значит квартиры может позволить себе все меньший процент населения.

4. Ожидание пузыря. Слухи о надувании пузыря на рынке недвижимости работают как инфляция - чем больше её ждут, тем сильнее она растет. Сейчас ожидания бесконечного роста и ожидания что все “вот-вот рухнет” примерно равны, но при дальнейшем росте цен может произойти перекос в сторону недоверия ценам. В этом случае большая часть покупателей предпочтут подождать пока пузырь лопнет, тем самым уменьшая спрос и ограничивая рост цен.

Что мы ожидаем от рынка?

С одновременным выходом все большего числа проектов на рынок и снижением желающих приобрести недвижимость застройщики будут вынуждены усиленно конкурировать друг с другом по цене и терять маржинальность.

Снижение спроса ведет за собой снижение цен и размазывание продаж на годы вперед, что не только влияет на доход, но и увеличивает долговую нагрузку по проектным кредитам.

От раскручивания этого механизма пострадают все застройщики. Вместе с этим, введение новых мер поддержки застройщиков и покупателей недвижимости может растянуть текущую эйфорию на годы.

Больше информации, обзоров и новостей на нашем Telegram-канале @investorylife.