Дуальность недвиги.
Два актива - загадочны с точки зрения нормального человека с нормальной психикой: самые старшие бонды и жилая недвижимость. И то, и другое могут иметь отрицательный финансовый смысл, и это ненормальное положение не является чем-то необычным, случайным и разовым. Новейшая история показывает, что т.н. "отрицательная доходность", т.е. по-русски - убыточность бумаг государственного долга может сохраняться долгими годами. Аналогично и с ЖН(жилой недвигой), вполне были (и будут) длительные периоды "отрицательной доходности".
Шизофрения с отрицательными государственными облигациями исследована психиатрами (Zhogl und Jogl) и убедительно доказано, что сами-то бумаги в порядке, но имеет место нецелевое использование актива: когда облигации покупаются не с целью извлечения %-ного дохода, а с целью использования как залогового инструмента. Как какое-нибудь, прости Господи, золото.
Аналогичная шизофрения с финансами ЖН имеет место быть и имеет явно неслучайный характер, посему так же должна быть исследована психиатрами. Сия патология явно является хронической, т.е. неизлечимой. Но неизлечимость хронических заболеваний не означает, что их не надо лечить; даже у тяжелых алкоголиков можно добиваться достаточно длительных периодов трезвости, когда он приносит реальную пользу себе и семье.
Знатоки денежной арифметики уже всем прожужжали все уши о том, что ЖН - плохой актив: малодоходный и подверженный ценовым колебаниям, как и всё остальное на бирже. По всем выкладкам выходит, что выгоднее, ненамного - но выгоднее жилье снимать, а денюжку - инвестировать. Но люди продолжают покупать. Даже в ситуации, когда даже ежику понятно, что курсовой рост ЖН. закончен.
"Миллионы мух не могут ошибаться"(да простят меня миллионы покупателей ЖН; в свое оправдание могу сказать то, что я сам владелец оной и расставаться с нею не спешу). Коллективный (но молчаливый) разум человечества знает что-то такое о недвиге, что ускользает от нашего внимания.
Отрицательные облигации стали отрицательными потому, что используются/имеют ценность не как источник %-ного дохода, а как инструмент залога. А какие свойства они имеют в таком своем состоянии? Очень простые:1) они не являются источником дохода и 2)имеют признаваемую и разделяемую всеми ценность и, соответственно, стоимость и цену. А что еще на бирже обладает такими свойствами? Товары. Никакого мошенства, естественное ценообразование превратило инком в коммодиз.
Является ли ЖН товаром? Ессно. Причем, в отличие от того же золота - товаром прямого потребления, как воздух, вода, еда и одежда. Можно даже постулировать эти 6 товаров как первичные, товары прямого потребления. Ну еще 7е - средства передвижения, но тут мнения могут и расходиться. Квартира - это кусок пространства для жизни. ИМЕЯ КВАРТИРУ - ВЫ ИМЕЕТЕ КУСОК ЖИЗНЕННОГО ПРОСТРАНСТВА. Ну а дальше что с ним делать - да что хотите. Можете продать, можете сдать напрокат (в отличие от еды и воды, но сходно с одеждой).
Выходит, что ЖН первично - товар, а функция доходности вторична. В отличие от облигаций, которые первично были источником дохода, а свойства товара приобрели силою естественных ценообразовательных процессов.
Эвона как. Оказывается применять к ЖН логику доходных активов нельзя - потому, что это товар, а не источник дохода. Коммод, а не инком и не эквити. То есть - можно, но с оговорками - надо рассматривать именно как товар, сдаваемый напрокат.
И товарная сущность ЖН легко объясняет, почему ширнармассы продолжают покупать ЖН на хаях, да еще в локациях, явно не тянущих на сдавабельность. Просто есть общеизвестная истина/аксиома: товары/коммоды лучше всего остального противостоят инфляции. Да, собсно, Великое Небо и придумало инфляцию, чтобы приводить в чувство акции с облигациями и вместе с ними - правительства и центробанки.
Кто помнит 90е? Инфляции смогли противостоять только товары. Ширнармассы это заучили твердо. А еще ширнармассы чувствуют, что "мы накануне великого шухера"(ц): все ништяки в мире уже делаются отнюдь не в Америке и Германии, в США - расово-социалистическая революция, какие-то ветряки с биткойнами...... А кирпич - вечен. Вон, афинский акрополь, до сих пор грекам доход приносит.
Ну а рентно-ценовые циклы в недвиге - это уже совсем другая история..........