Красивая легенда.
Есть красивая сказка, придуманная, наверное, еще шумерами, но до сих пор будоражащая умы каждого нового поколения инвесторов в жилье: о том, как арендная плата перекрывает взносы по ипотеке.
Теоретически тому два пути:
1. резко падает цены недвиги и, при этом, остается существенный платежеспособный спрос. Сие мне кажется совсем уж фантастикой.
2. заоблачный процент по ипотеке, или полное отсутствие ипотеки снижает цену жилья, но оставляет платежеспособный спрос на аренду. У нас такое было в 1990х, но само отсутствие ипотеки снимает смысл предполагаемой аферы. Ну и очень высокие платежи по ипотеке при слишком большом ипотечном %те тоже начисто исключают рассматриваемый вариант. Практика 1990х это и показала.
2. повышая первоначальный взнос до таких величин, которые снизят ежемесячный платеж до уровня арендой платы.
Сразу же надо оговориться, что вариант с посуточной сдачей не проходит: это бизнес, а не инвестиция, там велики текущие трудозатраты и без расходов на жалованье хотя бы себе самому - не обойтись. По существу и в варианте с посуткой надо рассчитывать на ежемесячный взнос, не превышающий арендоплату на долгосъеме.
Так что к рассмотрению остается только третий вариант.
Не буду утомлять читателя числами и формулами. Скажу тоько, что стоимость гипотетических квартир и помесячных рент взяты реальные для моей локации и обсчитаны на ипотечных калькуляторах Сбера и ВТБ. Срок выплаты взят максимально вменяемый (для меня) - 15 лет. Расчеты проводились в 2х вариантах: при проживании по 11 мес в году (типа сдаешь в аренду) и 12мес/год (живешь сам, но при этом экономишь на съеме такой же квартиры). %нт ипотеки брался безо всяких льгот.
Результат неутешителен. Чтобы влезть в означенные условия пришлось бы давать первоначальный взнос 55-62%. И это я еще не учел скрытые платежи в банке. Кто как, лично я не готов держать в залоге у банка (и подвергать опасности отъема в случае незапланированных траблов) столь существенную сумму.
Какие могут быть траблы? Ой, я вам сейчас мешок могу насыпать. Ну первое, что приходит в голову - инфаркт или инсульт с последующей длительной или пожизненной инвалидизацией. У мужчин возраст 40-50 лет - это, как раз и есть возраст первых инфарктов. Ну или изобретут что-нибудь такое, отчего ваша профессия станет ненужной. Когда вы последний раз видели работающего часовщика? Скоро вы не увидите живого таксиста, и пр. и т.д.
В общем, красивая сказка так и остается сказкой.