НАЛОГ НА КВАРТИРНУЮ РЕНТУ

Очередной раз прошла очередная нровость о том, что очередной раз Правительство вспомнило об огромном секторе нашей серой экономике: сдачи внаем жилья. И эта новость очередной раз оказалась вне внимания широкой инвесторской общественности.
На этот раз новым оказалось только то, что инициатором явились строители, а не налоговики или какие-нибудь иные финансисты. Еще можно было бы понять, если эту тему подняли бы структуры, "сидящие" на туризме и гостиницах, эксплуатация жилья - это их профессия. В моем разумении строители должны строить и редевелопить, а расселением, заселением, выселением, поддержанием жилья в нормальном состоянии - гостиничники и REITы, но никак не специалисты в области фундаментов и перекрытий. Задам ехидный вопрос: доходов от строительства уже не хватает? На фоне массивных госсубсидий и улетающих на Луну цен на первичку?
ФНС почему-то активности в этом вопросе не проявляет. Рискну предположить почему: налоговики в плане сбора денег "знают жизнь" намного лучше,и считают, что собранный рентный налог просто не оправдает расходов по его сбору. Не думаю, что рассматриваемая идея понравится и МВД: у полиции хватает и своей работы, и если возложить на нее и выявление сдаваемого внаем жилья и вылов его владельцев - возникнут проблемы с выполнением других функций. В сутках всего 24 часа, а люди - не железные.
Вызывает крайнее сомнение и цифры, названные главным строителем Главнокомандующему: то ли 62млрд руб., то ли 163млрд. руб. Этот сектор экономики абсолютно сер, какая-либо официальная статистика отсутствует, оперируя "на косвенных" можно подтянуть абсолютно любые цифры. Вообще любые. В любую сторону.
Политическая ошибка.
Подавляющее большинство владельцев квартир, сдаваемых внаем - это семейные люди в возрасте. Рентный доход - это часть дохода семьи, от него прямо зависит материальное положение нескольких человек. Эти люди не пропили, не спустили на покупку иномарок и на отдых за границами эти свои избыточные квадратные метры, то есть, это люди, которые много работают, мало кушают и не пьют. Обычно такие люди молчаливо поддерживают существующий строй. И, соответственно, члены их семей тоже склонны молчаливо поддерживать существующий строй.
Природа недвижимости такова, что ее владельцы во всех странах, на всех континентах и во все исторические эпохи поддерживают существующий строй. Прошу считать это аксиомой.
Отнимать у этих людей деньги - означает вызывать у этих людей раздражение властью и сокращать человеческую массу, эту власть поддерживающую. Не совсем политическое самоубийство, но точно - в эту сторону. В текущий политический момент - крайне несвоевременно. Даже просто болтовня на тему обложить налогом квартиросдатчиков - крайне несвоевременно. Каков таков текущий политический момент - распространяться не буду, читайте газеты.
Экономическая ошибка.
Угроза удара по строителям.
Главный строитель - он и есть строитель: он мыслит понятиями статики. Какие изменения возникнут в среде и как они вернутся к источнику возмущения - не рассматривается в принципе.
А зря.
4% - не так уж и мало, это рента за полмесяца. Кроме налога на самозанятость рассматриваемый проект включает навязывание арендодателям принудительных услуг. Что-то мне подсказывает, что кроме бюрократических приятностей там будут еще и тарифы. Величина предполагаемых поборов - непрогнозируема, Плюс бесконечность.
Из-за постоянного снижения ключевой ставки ЦБРФ в экономике падают доходности, везде. И в области предоставления жилья напрокат. Знающие люди утверждают, что цена найма жилья (имеется ввиду долгосрочный найм) не растет уже не менее 10 лет. Если 10 лет назад съем трешки стоил примерно сумму, равную средней зарплате по местности, то сейчас - примерно половину. Фактическое снижение доходности в 2 раза. Если посчитать по биржевому - текущиеи дивиденды отнести к текущей цене - то реальная доходность по России составляет порядка 3-3,5%. Обзавидуешься. Сейчас нет совершенно никакого смысла покупать жилье для сдачи в аренду. Инвесторские покупки идут исключительно с целью перепродажи.
На рынке найма жилья присутствуют только объекты либо купленные давно, либо полученные каким-то бесплатным способом, чаще всего - по наследству. Покупать жилье под аренду, как уже сказано, смысла нет. Но и продавать уже имеющееся - тоже смысла нет, пока еще продолжается рост цены. Поэтому наследственные квартиры пока еще немного представлены на рынке.
А когда рост цен остановится(а это неизбежно), а доходность упадет еще ниже и станет совсем смехотворной? Даже самый тупой владелец квартиры сумеет понять, что легче, проще и спокойнее будет квартиру эту продать, а деньги - в банк. И, скорее всего - так будет доходнее.
Попытки обложить квартиросдачу налогом ускорит процесс.
Надо так же учитывать, что многие владельцы, по разным причинам, просто не захотят связываться с государством в принципе. Независимо от величины налога. По самым разным причинам. А поскольку несдаваемая квартира - пассив, вытягивающий деньги (налог на имущество и коммуналка) - желание отделаться от объекта возникнет автоматически.
Лично я так уверен, что, как только этот пирог начнут кушать - очень быстро появятся желающие откусить тоже. Пожарная охрана, Роспотребнадзор. Экологи какие-нибудь. Еще кто/что нибудь. Владельцу, риснувшему вступить в законные отношения с государством - приключения гарантированны. Разумеется - и это тоже ускорит выход на рынок массы ранее сдаваемых квартир.
Угадайте, куда пойдут цены на вторичном рынке? А в какую сторону потянутся следом цены на первичку? И долго ли государство сможет и захочет поддерживать субсидиями привлекательность первички?
Строители, МОЖЕТ БЫТЬ, и получат какую-то копейку с владельцев наемных квартир, но в разы (скорее в десятки раз) потеряют на падении цен на первичку. Ну или стагнации цен в условиях высокой инфляции.
Об общественном договоре.
Есть такая теория: если государство что-то берет - оно должно что-то дать. Теория не моя, ее придумали французские философы XVIII века. Коротко: когда король, князь, хан что-то собирает с подданных - он обязан предоставлять им за это защиту.
Какую защиту сейчас может и хочет предоставлять владельцу арендной квартиры? Ответ: НИКАКОЙ.
Любой суд априори будет вставать на сторону съемщика потому, что он: 1) потребитель и 2)бедный, несчастный, униженный и оскорбленный. В американский вариант, когда неплательщика реально могут выкинуть из квартиры - в наших традициях как-то не верится.
Эпилог.
Есть формула, приписываемая Виктору Степановичу Черномырдину:
"Хотели как лучше, получилось как всегда".
Иногда бывают ситуации, когда лучше всего ничего не делать и ничего не менять. Оставить всё как есть. Да ладно уж, чего греха таить, не иногда, а довольно часто.
Владельцев квартир попрошу поставить по лайку.