Актуально про первичную недвижимость

В этой статье мы рассмотрим ключевые тенденции, сформировавшиеся на рынке первичной недвижимости к концу 2022 года, и поговорим о том, чего ждать в 2023 году.

Зависимость от программ господдержки продолжила расти

Резкий рост спроса на первичную недвижимость, который позволил ценам вырасти на 83,2% с начала 2020 года до ноября 2022 года, произошел благодаря реализуемым в стране ипотечным программ с господдержкой. Такие программы дают возможность брать ипотеку по ставкам ниже рыночных, делая квартиру более доступной.

В 2022 году зависимость от ипотеки с господдержкой выросла по сравнению с 2021 годом. За 11 месяцев 2022 года средняя доля ипотеки, взятой по госпрограмме, составила 46% от общего объема выданных жилищных кредитов против 29% в 2021 году. Этот тренд стал особенно заметен после начала СВО и к концу 2022 года.

Льготную ипотеку продлили, что поможет сгладить коррекцию в 2023 г.

Одна из ключевых программ с господдержкой, льготная ипотека, была продлена до середины 2024 года, но с повышенной ставкой 8% (ранее 7%). Продление программы было необходимо, чтобы избежать глубокой коррекции на рынке недвижимости в 2023 году.

Считаем, что повышенная ставка по программе может оказать давление на будущий спрос, но оно не будет критичным. Также многие банки позволяют сделать переход более постепенным, предлагая промежуточную ставку в среднем на уровне 7,5%.

Фактические цены начали снижаться только в октябре

По данным Сбериндекса, фактические цены на первичном рынке по всей России снизились впервые с 2018 года (м/м): на 0,3% в октябре и на 0,4% в ноябре. Статистики за декабрь пока нет, и хотя цены могли подрасти на фоне потенциально рекордной выдачи ИЖК, общий тренд на снижение, по нашему мнению, сохранится.

Предложение остается высоким

Предложение новостроек по-прежнему находится на высоком уровне по сравнению с 2021 годом. По итогам 2022 года объем введенного жилья будет более 100 млн кв. м, что на 8% больше рекордного показателя 2021 года. По итогам декабря 2022 года доля нераспроданных квартир на рынке новостроек составляет около 66% – самый высокий показатель как минимум с 2020 года.

Высокий уровень непроданных квартир может сохраняться на протяжение всего 2023 года из-за рекордных объемов текущего строительства (107,5 млн кв. м против 94 млн кв. м в 2021 г.). При этом спрос будет подавленным из-за повышенных ипотечных ставок и снижающихся доходов населения.

Чего ожидать в 2023 году?

Если коротко, то умеренной коррекции. Стагнирующие/падающие доходы населения, превалирующее над спросом предложение, повышение ипотечных ставок по рыночным и программам господдержки – это всё факторы снижения цен/спроса на первичную недвижимость в 2023 году. По сути, им противостоит только один фактор ― программы господдержки. Но это весомый аргумент, поэтому мы ожидаем умеренного снижения спроса и, как следствие, цен на недвижимость в 2023 году.

Алекпер Мамедов, Senior Analyst