Цены на пике. Пора продавать недвижимость?
Понятно, что повышение цен на первичном рынке, обусловленное законодательными изменениями, сказалось и на вторичке, где именно сейчас наблюдается пиковый уровень цен. Такая ситуация продлится как минимум до нового года. Так считает директор АН «Делюкс Эстейт» Андрей Полканов.
Точки зрения
«Что будет после нового года, не может сказать никто, – отметил эксперт. – Однако есть мнение, что некоторые застройщики неадекватным повышением раздули ценовой пузырь. А следом за ними потянулась и вторичка, где люди, естественно, хотят продать свою квартиру максимально дорого».
Однако миграция может поддержать высокий уровень цен. Этому способствует и стрессовый информационный фон. Впрочем, есть и другие мнения
«Я не считаю, что вторичный рынок переоценен, – говорит Анатолий Тимошин, эксперт по недвижимости АН „Панорама“. – Возможно, переоценены какие-то отдельные сегменты. Простой пример – плотная застройка в Кудрово. Люди покупали на завершающей стадии строительства по 100 тыс. руб. за кв. м. Потом решили продать по 110-120 тыс. Конечно, это переоценка. Но если квартира у метро, она дешевой в принципе не может быть. Особенно в новом доме. В принципе, сайты, посвященные недвижимости, отражают действительные цены, с разницей, может быть, в 10%».
По мнению эксперта, вторичка по цене долго топталась на месте, а сейчас наблюдается небольшой, но устойчивый рост. «На каждый товар есть свой покупатель – это расхожее выражение, и его очень любят продавцы. Но они забывают уточнить: только если этот товар продается по правильной цене», – отмечает Анатолий Тимошин.
Денис Малыхин, директор «Центра вторичного жилья», отмечает, что ноябрь – это по умолчанию высокий сезон на вторичном рынке недвижимости. «В этом году нам дополнительно на руку снижение ипотечных ставок, которое началось еще с середины лета, – рассуждает эксперт. – Сегодня ставка меньше 9% годовых уже стала определенной нормой. А ведь девять покупателей из десяти на вторичке – это люди с ипотекой. Как только спрос увеличивается, конечно, цены немного повышаются. В этом году это, наверное, не так заметно, но все-таки типовая однушка, стоившая в январе 3,5 млн руб., сейчас стоит уже 3,8-3,9 млн».
Люди и цены
Андрей Полканов убежден: если у клиента есть 2,5 млн, то сегодня он может купить себе жилье в Кудрово или Девяткино. Если же брать Санкт-Петербург, то начинать стоит с 3 млн, и то это будет студия. Однушки начинаются с 3,2–3,5 млн, и это дешевле, чем в новостройках.
«Может быть, менее качественное жилье, но у вторички остаются свои преимущества. Тут и близость парковых зон (поэтому район Парка Победы всегда будет выигрывать, например, у „Фрунзенской“), и инфраструктура, и уже действующие, а не строящиеся школы и детские сады и так далее. На первичке люди покупают мечту, а на вторичке – реальность», – отмечает эксперт. При этом современная квартира-студия, считает он, это, конечно не коммуналка, но практически общежитие, когда на одном этаже уживается с десяток, а то и больше, эконом-жильцов. Вроде бы отдельная квартира, но очень много соседей.
«Разрыв между ценой предложения и ценой продажи на вторичном рынке сегодня составляет до 10%, – утверждает Андрей Полканов. – И в этих процентах кроется результативность риэлтора. Сможет он сэкономить для продавца больше или нет. Предложение на рынке продолжает увеличиваться, и за каждого покупателя нужно цепляться».
Средний срок экспозиции объекта стоимостью от 3 млн до 12 млн – месяц-полтора. Естественно, при адекватной цене. То, что дороже, обычно продается за три-четыре месяца.
Анатолий Тимошин согласен: дешевле 3 млн однокомнатную квартиру в Петербурге на вторичке в пределах КАД сегодня не купить, и это будет явно не в пешей доступности от метро. Все, что дешевле, вряд ли стоит рассматривать. Двушка – 3,7–3,9 млн, трешка – 4,5–5,0 млн. Это все так называемая старая вторичка.
«Если на финансовых рынках и с ценами на нефть будет все в порядке, то и в следующем году продолжится плавный рост. Старая вторичка будет подрастать медленнее, новая – более активно, в пределах 10% в год», – считает Анатолий Тимошин.
Учитесь продавать
В чем главное преимущество квартиры на вторичном рынке? Это в первую очередь инфраструктура и комфорт проживания. Кроме того, важно иметь возможность посмотреть и оценить то, что покупаешь, здесь и сейчас, а не через полтора-два года, как это происходит на рынке новостроек. Можно пообщаться с соседями, оценить вид из окна и прочие нюансы.
Что делать, если нужно продать быстро, – такой вопрос сегодня, конечно, актуален. Но не всегда быстро – это дорого, и не всегда дорого – это быстро. «Самое первое – это то, что люди увидят в интернете, когда вы выставите свой объект на продажу. Поэтому для начала нужно определиться: а что должен увидеть ваш покупатель, в чем фишка вашего объекта? Ее и надо показать на самой первой фотографии. Вообще визуальный ряд – это очень важная составляющая. Качество снимков сегодня очень важно, вашу квартиру продают фотографии. Текст может быть очень кратким: „Звоните“ и номер телефона. Но визуальный ряд должен быть на уровне. Чтобы человек посмотрел и буквально влюбился в квартиру. „Упаковка“ – это главное. Если ваш объект стоит 3 млн, а вы его упаковали на 4 млн, то продадите минимум за 3,5 млн», – советует Денис Малыхин.
Как говорится, на каждую недвижимость есть свой покупатель, вопрос в цене. Сейчас она достигла пиковых значений.
У меня на счет этого есть теория, что сначала «пряник », а затем «кнут». При «прянике» понижают ставку и предлагают взят кредит, а «кнутом» будут разгонять инфляцию и народ побежит покупать 5 телевизоров, 10 холодильников, 5 квартир и т.д.)))
Еще один момент, в 2020 будет новая кадастровая стоимость, и уже исходя из новых бумажных цен. Вот там и будет народ за свои ипотечные домики для наф-нафа платить по средне Восточно-Европейским налогам)
Дальше поглядим. Доходы только падают в реальном выражении, на условную 1000 рублей уже купить можно все меньше.
Деньги от нефти в бюджете меньше, инвест-проекты съеживаются. Где будет этот рост еще выше?
Ау…